El alquiler con opción a compra permite al inquilino vivir en una casa pagando mensualmente unas cuotas, como en un alquiler corriente, pero pasado un período de tiempo establecido con anterioridad, el inquilino tiene derecho a optar a comprar la vivienda.
Este tipo de contrato tiene ventajas para el arrendado, ya que al comprar la casa se descontará del precio fijado en el contrato, el total de las mensualidades pagadas o parte de ellas.
La cuota de alquiler no es muy superior a la de un contrato de alquiler habitual, pero el desembolso inicial será algo mayor, ya que el inquilino debe pagar una prima. Esta dependerá del precio de venta. En ocasiones, el pago de esta prima suple el abono de una fianza. Si el alquilado abandona la casa perderá ese dinero. De esta manera el dueño de la propiedad se asegura que el arrendado tiene interés en la compra.
Esta opción combina elementos del alquiler tradicional con la oportunidad de adquirir la propiedad a largo plazo, ofreciendo flexibilidad y seguridad tanto para el arrendatario como para el propietario.
¿Cómo es el contrato de alquiler con opción a compra?
El alquiler con opción a compra es una modalidad de contrato doble o mixto, en el que se incluyen cláusulas tanto del modelo de alquiler como del modelo de compraventa. Este modelo de contrato no aparece en el Código Civil, pero está aceptado y contemplado en el Reglamento Hipotecario y en la Ley de Arrendamientos Urbanos(LAU).
El contrato debe incluir obligatoriamente el objeto del contrato y el precio establecido. Además, debe contener formalidades teniendo en cuenta el alquiler y la compraventa por separado. Respecto al arrendamiento ha de constar:
- Período de tiempo en el que el inquilino puede alquilar la vivienda.
- Período de tiempo en el que el inquilino puede ejercer su derecho a compra.
- Cantidad que el inquilino debe pagar mensualmente.
- Quién se encarga de los gastos de comunidad, arreglos o reformas de la vivienda.
Atendiendo a la parte de compraventa el contrato incluirá:
- Intención de venta del propietario de la vivienda, si el arrendado muestra interés.
- Precio de venta de la vivienda.
- Porcentaje de las cuotas pagadas durante el periodo de alquiler que se descontarán del precio de la vivienda.
- Cantidad de la prima a abonar, habitualmente es un porcentaje del precio de venta de la vivienda.
¿Qué tener en cuenta sobre el alquiler con opción a compra?
Antes de firmar cualquier contrato de alquiler, regulado por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), es importante especificar el tiempo en el que el inquilino puede permanecer alquilado, cuánto tiene de plazo para comprar la casa, la cantidad de las mensualidades del alquiler, quién pagará los gastos derivados del arrendamiento (suministros, tasas, etc.) o quién acometerá las reformas y reparaciones en caso de que sean necesarias.
Respecto a la futura compraventa, bajo la legislación del Código Civil, hay que señalar el precio final de la operación, el porcentaje a descontar de las cuotas del alquiler del precio final (total o parcial) y la cantidad o señal inicial que se debe entregar para formalizar el contrato (entre un 5 y 10% del precio de venta que después se descontará de la compraventa si llega hacerse efectiva y que el inquilino no recuperará si no la compra finalmente).
Por otro lado, hay que destacar que, en un contrato de alquiler con opción a compra, el inquilino podrá adquirir la vivienda antes de plazo si tiene el dinero para hacerlo y, además, tiene preferencia respecto a otros compradores. Al ser un contrato complejo, lo ideal es dejarse asesorar por un abogado.
Duración del contrato de alquiler con opción a compra
Te puedes haber preguntado cuántos años se puede hacer un contrato de alquiler con opción a compra, esto es un aspecto crucial y en el artículo 9.1 de la Ley de Arrendamiento Urbano determina que la duración del contrato se podrá pactar libremente por el comprador y el vendedor. Si es inferior a cinco años, o a siete años si el arrendador fuese persona jurídica, y llega la fecha de vencimiento, el contrato podrá prorrogarse obligatoriamente por plazos anuales hasta que se alcance una duración mínima de cinco o siete años.
Puede darse el caso de que el propietario manifieste con treinta días de antelación al posible comprador la voluntad de no renovar el contrato. Como ya se ha señalado, el plazo para ejercitar la opción de compra es acordado por las partes, pero no puede ser superior el plazo para optar a la compra al plazo de duración del alquiler.
Conclusión
Los alquileres con opción a compra pueden ayudar a los posibles compradores de vivienda a avanzar en el proceso de tener una casa o un piso si no tienen el dinero o la puntuación de crédito para obtener un préstamo en este momento. Ten en cuenta que debes de tener siempre clara la situación de ambas partes y si eres un posible comprador, estar seguro de que quieres vivir en ese lugar.
